Porovnanie hypotekárnych úverov

Hypotéka predstavuje najpopulárnejší spôsob financovania bývania. Hypotekárne úvery patria do kategórie dlhodobých s dobami splatnosti rádovo niekoľko desiatok rokov. Hlavným cieľom hypo úveru je kúpa bytu/domu, výstavbu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti. Klient zakladá nehnuteľnosť tzv. záložným právom, majú nižšie úročenie. Hypotéka je teda niečo ako dom na splátky.

Samozrejme za hypotekárne úvery je možné nielen kúpiť dom, ale kúpiť všeobecne akúkoľvek nehnuteľnosť určenú na bývanie. Najčastejšie sa využíva hypotekárny úver na kúpu bytu alebo rodinného domu. Hypotéky môžu poskytovať iba banky, ktoré majú povolenie na poskytovanie hypotekárnych úverov. V ponuke je viacero druhov hypoték a hypotekárnych úverov, niektoré sú účelové, iné bezúčelové, ďalšie určené na stavbu nehnuteľnosti s možnosťou postupného čerpania, niektoré iné zas len na kúpu nehnuteľnosti s jednorázovým čerpaním.

Hypotéky upravuje zákon o bankách č. 483/2001 Z.z.  Tento zákon definuje celú oblasť hypotekárneho bankovníctva.

Hypotekárne úvery sú dlhodobé, doby splatnosti sa pohybujú od 4 do 30 rokov. Vaša nehnuteľnosť je počas splácania založená v prospech banky (vďaka tomu vám banka poskytne nižšie úroky). Hypotéky môžu byť poskytované maximálne do výšky 70 % z hodnoty nehnuteľnosti (hodnotu nehnuteľnosti banka určí pomocou zazmluvnených či vlastných odhadcov).

1. hypotekárny úver – klasický úver na kúpu, výstavbu alebo zmenu nehnuteľnosti
2. hypoúver – aj na iné účely ako napríklad nákup vybavenia bývania, zariadenie bytu/záhrady
3. americká hypotéka – úver na ľubovolný účel so založením nehnuteľnosti

Hypotéka na byt alebo dom je jednou z najčastejšie vybavovaných hypoték. Pri splnení podmienok je možné získať výhodnejšiu hypotéku s dobrým úrokom. Avšak je rozdiel medzi kúpou nehnuteľnosťou a jej výstavbou. Kúpa nehnuteľnosti je jednoduchšia cesta k získaniu bývania.

Podmienky získania

• trvalý pobyt na SR
• fyzická osoba staršia ako 18 rokov
• maximálny vek žiadateľa pri splatnosti je max. 65 rokov 
• občan SR 
• cudzinec s trvalým pobytom na území SR (odlišné od rôznych bánk)
• dokument – preukázanie príjmu (so splnením minimálnej výšky príjmu)
• dokument – vlastníctvo nehnuteľnosti (vklad záložného práva a list vlastníctva)
• čistý úverový register

Výhody a nevýhody hypotekárneho úveru

Pozitíva

• kombinovaná hypotéka (hypotekárny + spotrebný úver, napríklad takto funguje aj pôžička na byt, ak klient nemá dostatok vlastných financií)
• hypotéka pre mladých (nárok na štátnu bonifikáciu vo forme 50% zaplatených úrokov, maximálne 400 € ročne počas prvých 5 rokov od čerpania hypotéky).
• nižší úrok v porovnaní s klasickými spotrebnými úveri
• možnosť mimoriadnych splátok bez poplatku aj mimo obdobia konca fixácie (vybrané banky)

Negatíva

• vyššie poplatky v porovnaní s klasickými úvermi (treba počítať s inými poplatkami ako napríklad za znalecký posudok, kataster nehnuteľností, poistenie nehnuteľnosti a pod.)
• vyššie riziko platobnej neschopnosti v súvislosti s väčšou dlžkou splácania hypotekárneho úveru.

Banky majú povinnosť neúčtovať poplatky za predčasné splatenie hypotéky po skončení doby fixácie alebo pri variabilnom úroku pred jeho zmenou. Keď sa zmenia podmienky hypotéky, banka o tom klienta informuje. Ten, ak s nimi nesúhlasí, môže požiadať o predčasné splatenie hypotéky. Ak oň nepožiada, banka to berie ako akceptovanie nových podmienok. Pri takomto predčasnom splatení banka poplatok za predčasné splatenie hypotéky neúčtuje.

Čo ak klient nemá peniaze na vyplatenie hypotéky?

Tento prípad je pravdepodobne aj najreálnejší. Banka stanoví nové podmienky, s ktorými klient nesúhlasí, chce hypotéku vyplatiť, ale nemá na to prostriedky. Tu prichádza na rad prefinancovanie hypotéky. Znamená to asi toľko, že si vezme novú výhodnejšiu hypotéku a touto vyplatí hypotéku starú.

Ľudia sú mnohokrát presvedčení o tom, že ak si zoberú hypotéku z banky, budú ju tej istej banke musieť splácať po celú dobu (až 30 rokov). No ako náhle skončí fixačné obdobie, môžu ju bez poplatku za predčasné splatenie prefinancovať hypotékou z inej banky a ďalej splácajú úver v novej banky. Uzavrú tak novú hypotekárnu zmluvu za pre nich výhodnejších podmienok. Refinancovanie hypotéky a zmena banky je tak dobrou voľbou, ak nie ste spokojní s novými podmienkami, ktoré vám vaša banka ponúka.

Hypotekárny úver pre živnostníkov

Živnostníci tiež môžu získať hypotekárny úver. Podmienkou je však daňové priznanie za posledný rok (niektoré banky akceptujú aj 6 mesiacov), ktoré musí byť kladné. Hypotéku živnostník v strate nedostane. Hypotéku si živnostník berie ako fyzická osoba (nie je to teda úver určený na investíciu do nehnuteľnosti na podnikanie).

Štátny príspevok pre mladých živnostníkov

V prípade, že chce živnostník využiť štátny príspevok pre mladých, bude sa počítať z hrubého príjmu /12. Obvykle si živnostníci náklady optimalizujú, pričom banka im vypočíta maximálnu sumu hypotéky, ktorá však nemusí byť postačujúca pre živnostníka. 

Podmienky získania hypotéky pre živnostníkov

• daňové priznanie za posledný rok
• prílohy k daňovému priznaniu - výkazy
• potvrdenie daňového úradu na tlačive príslušnej banky s uvedením základu dane, zaplatenej dane a vyhlásením, že daná osoba nemá daňový nedoplatok
• ostatné, podľa úverového prípadu - kúpna zmluva, znalecký posudok a podobne.

Porovnanie hypotekárnych úverov