Žiadate o hypotéku? Na týchto 5 vecí sa pripravte vopred

Blíži sa jeseň, čo je znova obdobie, ktoré praje nákupu nehnuteľností. Veľa ľudí sa rozhodne riešiť svoje bývanie a tí, čo nemajú dostatok vlastných finančných prostriedkov, tak obvykle vidia riešenie v hypotékach. Ako na ne?

Získať hypotekárny úver sa pokúša veľa mladých ľudí aj ľudí v strednom veku, ktorí potrebujú z najrôznejších príčin prefinancovať svoje bývanie a nemajú dostatok vlastných finančných prostriedkov na kúpu bytu alebo domu. Keďže jar a jeseň sú obdobia, kedy sa predáva najviac nehnuteľností, zároveň aj najviac vrcholia rôzne kampane bánk na akcie a rôzne výhody spojené s hypotekárnymi úvermi. Aká je ale cesta k vybaveniu hypotéky a čo Vás na nej čaká?

Práve o tom si povieme dnes niečo viac. To, či dostanete hypotekárny úver, závisí najmä od toho, čo o Vás banka zistí a aká je Vaša finančná situácia. Dôležité je nielen mať dobrý príjem, ale aj dobrú bonitu a vybrať si správne parametre hypotéky. Na ceste k získaniu a schváleniu finančných prostriedkov je ale niekoľko rôznych administratívnych či iných zákutí, ktoré môžu vybavenie skomplikovať a našim cieľom je pomôcť Vám vyhnúť sa najčastejším chybám bežných žiadateľov.

1. Aké doklady treba na začiatok vybavovania

Ak ste sa rozhodli, že si idete určite vybaviť hypotéku, je potrebné vedieť najprv parametre úveru, o ktorý máte záujem. To znamená približnú výšku potrebných financií a približnú dobu splatnosti. Následne by ste mali začať zisťovať možnosti v bankách. Neplatí, že len v banke, kde máte svoj bežný účet, môžete získať najvýhodnejšie podmienky, hoci vo veľa prípadoch tomu tak je. Najlepšie je však zájsť aj do viacerých konkurenčných bánk a nechať si aspoň vypracovať ponuku pre porovnanie hypoték.

• Alfa a omega je samozrejme mať pri sebe občiansky preukaz a druhý doklad totožnosti, no ak máte nejakým spôsobom obmedzené, zúžené alebo rozdelené bezpodielové spoluvlastníctvom manželov, dôležité je mať aj toto písomné rozhodnutie pri sebe
• Preukázanie totožnosti je potrebné pre každého žiadateľa o hypotéku, prípadne aj jeho spolužiadateľov alebo ručiteľov či majiteľov nehnuteľnosti, ktorá sa bude zakladať
• Samozrejme, pri prvom obiehaní bánk stačí, keď ich navštívi len jeden žiadateľ

2. Overenie príjmu žiadateľa

Ak už sa rozhodnete pre niektorú banku, je potrebné aj dokladovať príjem, avšak nie vždy to musíte spraviť a záleží aj od druhu príjmu. Najlepšie sú na tom bežní zamestnanci na trvalý pracovný pomer, ktorí doložia len pracovnú zmluvu a banka si cez Sociálnu poisťovňu alebo niekedy aj kontaktovaním zamestnávateľa priamo zisťuje výšku príjmu a to obvykle len za posledných pár mesiacov, ak žiadate o hypotéku pre mladých s podporou štátu, skúma sa celý minulá rok.

Viaceré banky ale majú problémy s inými typmi príjmov alebo zamestnaní. Niektoré napríklad pri podnikateľoch akceptujú len príjem vtedy, ak podnikateľ za posledný rok podnikal celých 12 mesiacov, iné akceptujú aspoň 6 mesačné podnikanie z roka. Problém je s inými formami zamestnania, napríklad na dobu určitú alebo na dohodu. V tomto prípade viacero bánk nechce takýto typ príjmu akceptovať a ľudia majú následne problém dostať sa k hypotéke.

• Okrem samotnej výšky a typu príjmu si ale banka v prípade bežných zamestnancov niekedy overuje aj zamestnávateľa a najmä to, či v poriadku odvádza odvody, či nemešká, prípadne či načas odvádza a platí dane
• Prípadné problémy zamestnávateľa tak môžu spôsobiť problémy žiadateľovi o úver a niekedy dokonca v prípade dlhodobého meškania a dlžôb zamestnávateľa na daňovom úrade alebo v Sociálnej poisťovni môže prísť aj k zamietnutiu hypotéky žiadateľa
• U podnikateľov sa vyžaduje aj potvrdenie o výške daňovej povinnosti a daňových nedoplatkoch, ktoré vystavuje príslušný daňový úrad a podnikateľ musí potom toto potvrdenie odovzdať banke
• Hypotéky bez dokladovania príjmu už nie sú tak dostupné ako tomu bolo v minulosti, čiže vo väčšine prípadov je potrebné príjem potvrdzovať a preukazovať

3. Finančná minulosť a disciplína

Okrem samotnej výšky príjmu a typu si overuje banka aj finančnú minulosť žiadateľa, jeho platobnú disciplínu a prípadne problémy z minulosti v otázke platenia svojich finančných záväzkov. V tomto prípade nemusí byť vždy problém až takého charakteru, že Vám banka hypotéku nedá, ale skôr zvýši rizikovú prirážku na úroku a v praxi tak ponúkne vyššiu úrokovú sadzbu na najbližšie obdobie fixácie. Sú však aj situácie, kedy hypotéku žiadateľovi zamietne.

To nastáva typicky v prípadoch exekúcie alebo obrovských a dlhodobých nedoplatkoch napríklad na zdravotnom poistení, sociálnom poistení alebo daniach. Najmä pri podnikateľoch je to problém, pretože ak dlhodobo dlhujú štátu, pre banku je to signál o ich insolventnosti. Pokiaľ však už problém vyriešili a uplynulo od neho niekoľko rokov, väčšinou to znamená len zvýšenie úroku. Okrem toho banka overuje klienta cez rôzne registre, najčastejšie bankové a úverové registre.

Najčastejšie sa overujú informácie zo Spoločného registra bankových informácií (SRBI), ktorého členom sú všetky banky a tak si vymieňajú efektívne informácie o svojich klientoch a ich finančnej disciplíne a minulosti. Niekedy je dobrá platobná disciplína, kedy klient načas vždy splatil svoje záväzky, lepšia, ako nulová história, kedy klient nemal žiaden úver a tak banka nevie o jeho finančnej minulosti nič. Samozrejme, najhoršia možnosť je veľa zlých prehreškov z minulosti alebo súčasnosti.

• Veľa ľudí zabúda napríklad platiť načas splátky z úverov na kreditnej karte alebo povolenom prečerpaní k účtu, môžu dostať rôzne sankčné pokuty alebo úroky a byť v pravidelnom omeškaní. To banka zistí hneď a rýchlo a obvykle potrestá klienta za takúto nedisciplínu zvýšeným úrokom
• Niekedy problém nastane aj vtedy, ak sú záznamy v registroch v poriadku, ale klient má napríklad u svojej banky, kde žiada, komplikovanú históriu a časté meškania splátok v minulosti. Aj vtedy je úročenie na hypotéke horšie a banka prísnejšia

4. Pomer výdavkov a príjmov

Banka si zároveň môže vyžiadať ako potvrdenie výšky príjmu aj výpisy z účtu. Z týchto výpisov, ale tiež aj inými prostriedkami, následne zisťuje, aké má klient nielen príjmy, ale aj výdavky. Či platí napríklad viaceré povinné platby, ktoré mu vyplývajú z jeho aktuálnej situácie, napríklad výživné na dieťa, alebo rôzne iné platby a pravidelné poplatky, napríklad za domácnosť a energie a podobne. Taktiež sa zisťuje pomer príjmov a výdavkov a to, či zostane žiadateľovi dostatok finančných prostriedkov na splácanie hypotéky.

• Na to, aby si mohol žiadateľ úspešne požiadať o hypotéku, potrebuje mať teda dostatočnú výšku príjmu, pričom väčšina bánk uvádza, že je potrebné mať v čistom mzdu nad 350 €, aby bolo možné vôbec uvažovať o schválení hypotéky
• Viacero bánk zahŕňa do svojich prepočtov aj rôzne iné náklady žiadateľa, ktoré spadajú pod pravidelné a povinné platby, ako napríklad platby na bývanie alebo výživné na deti, ak sa rozviedol

5. Založenie nehnuteľnosti

Keďže hypoúver je úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, je potrebné mať aj údaje o nehnuteľnosti, ktorá sa bude zakladať. Samozrejmosťou je list vlastníctva, na ktorom nesmie byť už na nehnuteľnosť zriadené iné záložné právo tretieho subjektu a tiež kópia z katastrálnej mapy. Treba mať tiež doklad o veku stavby a kolaudačné rozhodnutie, banky tiež vyžadujú aj pôvodný titul nadobudnutia, teda to, ako nehnuteľnosť nadobudol starý vlastník.

Okrem toho je potrebné mať v prípade, ak idete stavať dom a príjazdová cesta nie je vo vlastníctve obce alebo sčasti vo spoluvlastníctve žiadateľa, aj súhlas alebo vyhlásenie obce o prevzatí príjazdovej cesty do užívania, prípadne zmluvu o zriadení vecného bremena na príjazdovú cestu. Keďže sa nehnuteľnosť aj zakladá, banka potrebuje vedieť jej hodnotu. Niektoré banky v rámci akcií sami zabezpečia ocenenie nehnuteľnosti alebo vypracovanie znaleckého posudku, ale niekedy to musí spraviť priamo žiadateľ.

• Znalecký posudok musí byť čerstvý, obvykle nie starší ako 3 mesiace a musí ho spraviť certifikovaný znalec v odbore nehnuteľností
• Samozrejme, záleží vždy od konkrétnej situácie a individuálneho prípadu klienta, napríklad pri stavbe domu banka akceptuje hodnotu budúcej nehnuteľnosti, ktorá bude postavená a podľa toho určí maximálny limit na hypotekárny úver
• Hodnota nehnuteľnosti spolu s výškou príjmu priamo ovplyvňujú maximálny možný hypoúver, banky obvykle prefinancujú hypotéku do 90 až 100% jej hodnoty podľa typu hypotéky a hodnoty nehnuteľnosti; pri americkej hypotéke to však môže byť aj menej

Článok spadá do kategorií: Bankové pôžičky, Ručenie nehnuteľnosťou, Americká hypotéka, Hypotekárne úvery, Pôžička na stavbu, Hypotéky pre mladých