Najlacnejšia hypotéka je vždy otázkou porovnávania

Za posledné roky neustále vidíme klesajúce sadzby úrokov na hypotekárnych úveroch, ktoré ponúkajú banky svojim klientom a spravidla sa o tom točí každá reklama. Taký alebo onaký úrok za hypotéku je predmetom vášnivej diskusie a porovnania, pričom hypotéky sú komplexné úvery, na čo veľa ľudí zabúda. Je veľmi dôležité nepodceniť žiadny z parametrov a tu viac ako kdekoľvek inde platí, že je lepšie dvakrát (alebo aj viac) merať a len raz strihať.

Dobrá hypotekárna kalkulačka vie vypočítať naozaj rôzne parametre, ale o výhodnosti aj tak nakoniec rozhoduje posledná ponuka z banky a tú si treba naozaj vybojovať. V každej banke môžu byť ale iné podmienky pre hypotéky a veľa závisí aj od toho, aký typ hypotekárneho úveru si idete vybavovať. Skúsme si teraz predstaviť niekoľko najdôležitejších bodov, okolo ktorých sa celý svet hypotekárneho úveru točí a ktoré by ste mali brať do úvahy pri výbere.

1. Úroková sadzba hypotéky

Hypotéky majú podobne ako všetky úvery nejakú úrokovú sadzbu, ktorá vyjadruje, koľko klient preplatí na úvere počas roka. Posledné prieskumy ukazujú, že priemerná úroková sadzba je už bezpečne pod 3 percentami a niektoré banky vo svojej reklame ponúkajú úroky aj pod 2 percentá. Pozor však na to, že veľa závisí od bonity klienta, od doby fixácie úroku a od špecifických podmienok v banke. Napríklad, či budete využívať jej iné extra služby.

Mnoho bánk podmieňuje lepšie úročenie napríklad uzatvorením poistenia na nehnuteľnosť alebo aj životného poistenia v nejakej spriaznenej poisťovni, čo zas iná banka s vyšším úrokom vyžadovať nemusí. Práve preto si treba dobre prepočítať aj takéto pridružené náklady, napríklad na poistenie a až takéto porovnanie hypotéky je objektívne. Nezabudnite ani na to, že ak čerpáte hypotéku pre mladých s podporou štátu, znížený úrok v ponuke je len na 5 rokov.

2. Výška mesačnej splátky hypotéky

Viacero klientov a záujemcov o hypotekárne úvery na bývanie a kúpu nehnuteľnosti porovnáva aj výšku splátky. Tu je porovnanie ešte náročnejšie, keďže je možný výber rôzneho typu splácania. Napríklad s pevnou splátkou počas celej doby splácania hypotéky, ale aj s klesajúcou alebo rastúcou splátkou, ktorá sa bude počas doby splácania hypotéky meniť a bude buď rásť alebo klesať. V tomto prípade je porovnanie priam nemožné pre bežného klienta.

Veľmi dôležité je ešte vedieť aj to, v akom pomere v anuitnej splátke platí klient samotný úver a samotné úroky. Obvykle na začiatku splácania sa vo väčšej miere platia najprv úroky za hypotéku a v menšej miere sa spláca samotná istina, čiže požičaná suma hypotéky. Bolo by dobré, aby si to nechal klient vypočítať napríklad na obdobie 5 rokov od začiatku splácania, aby keď bude chcieť úver niekam preniesť, vedel, v ktorej banke mu zostane najviac nesplatenej istiny.

3. Fixácia úrokovej sadzby hypotéky

Vplyv na výšku úroku a teda aj výšku mesačnej splátky hypotéky má aj fixácia úrokovej sadzby. Fixáciou sa myslí obdobie, na ktoré je výška úročenia pevne daná a kedy sa nemôže len tak zmeniť, prípadne sa môže zmeniť len za veľmi špecifických povinností. Vo väčšine prípadov je však možné považovať toto obdobie za obdobie istoty, kedy klient vie, koľko bude splácať mesačne na hypotéku a nemusí sa báť zdraženia napríklad v dôsledku zvýšenia úrokov na trhu.

Na druhú stranu to môže mať aj nevýhodu, pretože pokiaľ budú úrokové sadzby klesať, on bude mať úrok počas tohto obdobia stále rovnaký. Obvykle platí, že čím dlhšia je doba fixácie úroku, tým vyšší banka tento úrok klientovi prisúdi. Preto je dnes tendencia brať si tieto fixácie na kratšie obdobia, niekedy dokonca aj bez fixácie s plávajúcim úrokom. Okrem toho má doba fixácie vplyv aj na predčasné splatenie hypotéky, pretože to je bez poplatku možné práve po uplynutí tejto doby.

4. Pomer hypotéky k hodnote nehnuteľnosti

Veľakrát sa na to zabúda, ale viaceré banky sa špecializujú na hypotéky, kedy klientovi požičajú menšiu časť úveru na kúpu nehnuteľnosti a väčšiu hodnotu si klient doloží z vlastného. Tento pomer má vplyv na celkové hodnotenie bonity klienta a tiež aj na výpočet úročenia hypotéky. Okrem toho, dnešný trend je taký, že banky budú musieť požičiavať hypotéky nie na celú hodnotu nehnuteľnosti, ale len na jej určitú časť, obvykle do 90%.

Aj preto je problémom čoraz viac, aby klient prefinancoval celú nehnuteľnosť bez vlastných finančných prostriedkov. Vo veľkých mestách, najmä krajských, to ešte nemusí byť tento rok problém, ale postupne do roku 2017 by mal v rámci celého hypotekárneho trhu klesnúť podiel úverov, ktoré budú vo výške od 90 do 100 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti, len na desatinu. Zvyšok hypoúverov budú banky dávať na prefinancovanie len časti založenej nehnuteľnosti.

5. Typ zamestnania a príjmu klienta

Kto chce porovnávať výhodnosť hypotéky, musí sa pozrieť v prvom rade na seba a na to, ako ho vníma banka. Tento pohľad ovplyvňuje najviac bonita klienta z hľadiska typu zamestnania a príjmu záujemcu o hypotekárny úver. Najčastejšie a najľahšie sa k hypotékam dostanú bežní zamestnanci s trvalou pracovnou zmluvou na dobu neurčitú, pretože banky si veľmi rýchlo vedia overiť ich príjem cez Sociálnu poisťovňu a pre nich sú to zároveň klienti s najstabilnejším príjmom.

Hypotéky pre podnikateľov, čiže pre živnostníkov a SZČO, sú dostupné už ťažšie a niektoré banky majú problém s akceptovaním príjmu z tohto typu zamestnania, kedy klient vlastne nemá žiadnu istotu do budúcnosti. V tomto ohľade je slovenský hypotekárny trh ešte stále veľmi neflexibilný a je veľmi ťažké sa dostať k výhodnému úveru za týchto podmienok. Obvykle platí, že podnikateľ by musel mať taký príjem a bonitu, aby získal hypotéku, že by ju už asi ani nepotreboval. Hypotéky bez dokladovania príjmu je dnes v banke už väčší problém zohnať, ako tomu bolo v minulosti.

6. Výška príjmu klienta

V rámci hodnotenia bonity klienta banka posudzuje výšku jeho príjmu a pomer mesačnej splátky k výdavkom klienta. Do prepočtu bonity sa zahŕňajú aj splátky na iné úvery alebo pôžičky, prípadne iné výdavky a banka podľa prepočtu následne určí, aká veľká je rezerva u daného klienta. Podľa toho sa vypočíta aj jeho bonita a rizikovosť a určí sa k základnej úrokovej sadzbe miera rizikovej prirážky, ktorá najviac ovplyvní výslednú podobu úročenia.

Aj v tomto prípade sú na tom najhoršie ľudia z podnikateľského prostredia. Tu je bežná daňová optimalizácia a zahrnutie výdavkov do podnikania, takže živnostník či podnikateľ platia napríklad dane a odvody len z rozdielu medzi príjmami a výdavkami a často krát ide pri výpočte o sumy blízke minimálnej alebo podpriemernej mzde. Práve preto banky veľmi neochotne požičiavajú týmto klientom hypotéky a tie sú dostupné len naozaj bonitnejším podnikateľom.

Ako vidíte, je veľa parametrov, ktoré ovplyvnia to, ako sa hypotéka komu oplatí. Netreba zabúdať ani na rôzne poplatky, či už pred vybavením hypotéky, alebo počas splácania, napríklad v prípade zmeny splátky, zmeny doby splácania, predčasného splatenia väčšej časti istiny a podobne. Toto všetko môže ovplyvniť to, ktorá banka ponúkne klientovi z jeho vlastného pohľadu najvýhodnejší hypotekárny úver. Zároveň treba rátať aj s tým, že ak si vybavuje človek nie bežný typ hypotéky, ale napríklad hypotéku pre mladých s podporou od štátu, sú tam aj rôzne obmedzenia, napríklad čo sa týka maximálnej výšky príjmu, veku a výšky hypotéky. Výber je tak veľmi zložitý a je dôležité mu venovať viac času, aby ste získali skutočne najlepšie podmienky pre hypotekárny úver na bývanie.

Článok spadá do kategorií: Bankové pôžičky, Hypotekárne úvery