Hypotéku možno použiť aj na vyplatenie starých úverov, ak je to nevyhnutné

Vzhľadom na to, že jeseň je obdobie, kedy je najväčší záujem o hypotéky, budeme sa aj dnes venovať tejto téme. Konkrétne problému, ak Vám banka neschváli hypotéku, lebo máte priveľa starých dlhov a vysoké splátky úverov.

Dosť často sa stáva, že ľudia si počas života naberú viacero menších pôžičiek. Ide napríklad o leasing alebo úver na auto, menšie úvery na nákupy alebo dovolenku, pôžičky na vybavenie či modernizáciu starej domácnosti, prípadne im banka či nebankovka ponúkne kreditnú kartu s úverovým limitom na nákupy, veľmi časté je dnes aj povolené prečerpanie k účtu, čiže kontokorentný úver. Toto všetko však zaťažuje pravidelné mesačné výdavky a problém nastane, ak má takýto klient záujem o hypotekárny úver.

Banky totiž musia zo zákona zisťovať príjem klienta a poskytnúť len taký úver, aby ho klient mohol splácať. Do úvahy sa teda berú klientov príjem a výdaje a určitá konštanta, najčastejšie vo výške životného minima. Ak po odrátaní z príjmu všetkých výdavkov a tejto konštanty zostane klientovi dostatočná výška finančných prostriedkov na splácanie hypotéky, banka mu ju schváli. Problém ale je, ak klientovi nezostane podľa výpočtu dosť peňazí a podľa banky by klient nemohol nový úver splácať.

Podmienky na získanie hypotéky

Kto si chce zobrať hypotéku na kúpu nehnuteľnosti, ten musí počítať s tým, že si ho banky dobre preveria. Základom je zisťovanie finančnej minulosti klienta, kedy sa overujú rôzne bankové a úverové registre a banka si zisťuje, ako klient v minulosti splácal úvery, či nebol v omeškaní a či všetky svoje finančné záväzky. Okrem minulosti sa samozrejme overuje aj prítomnosť a výška aktuálnych záväzkov, rôznych splátok, zisťuje sa aj, či klient nemá nesplatené dlhy a splátky a nie je v exekúcii.

Po preverení klienta z pohľadu finančnej histórie a poctivosti splácania finančných záväzkov banka overuje aj príjem klienta, čiže bonitu. Tu banka zisťuje príjem klienta a jeho výdaje, pričom na základe interného výpočtu určí, akú výšku mesačnej splátky si môže dovoliť záujemca o úver splácať. Práve výška splátky limituje spolu s dobou splatnosti výšku hypotekárneho úveru. Do prepočtu finančných možností a bonity vstupujú na strane výdavkov viaceré položky.

V prvom rade ide o výdaje osobného charakteru a výdaje na bývanie, pričom niektoré banky používajú zjednodušene životné minimum. Z príjmu sa tak najprv odrátajú tieto nevyhnutné výdavky a následne sa zisťujú iné pravidelné výdaje. Sem patria všetky druhy splátok, ktoré musí žiadateľ o úver mesačne alebo inak pravidelne splácať. Tu môže nastať problém práve u tých záujemcoch o hypotéku, ktorí majú už viacero úverov, splátok, leasingov alebo iných typov úverov.

• Netreba zabúdať ani na kreditné karty a povolené prečerpanie k bežnému účtu
• Aj v prípade, že aktuálne napríklad nečerpáte žiadne financie cez kontokorentný úver alebo kreditku, tak úverový limit banka pri žiadosti o hypotéku zohľadňuje, takže aj tieto typy úverov môžu byť nakoniec nevýhodou
• Preto je lepšie, ak nemáte dostatočne vysoký príjem, aby ste si kreditné karty a povolené prečerpanie k účtu zrušili

Čo robiť ak nemáte dostatočnú bonitu

V prípade, že nemáte dostatočný príjem na získanie hypotéky kvôli tomu, že aj keď nemáte žiadne väčšie výdavky, celkový mesačný príjem nestačí na zvolenú splátku, je možné si buď požičať menšiu sumu, predĺžiť dobu splácania alebo požiadať o úver spolu so spoludlžníkom, napríklad manželom, manželkou alebo iným rodinným príslušníkom. Vtedy banka posudzuje bonitu oboch žiadateľov a sčíta ich príjmy, čo už by mohlo stačiť na to, aby ste sa zmestili s mesačnou splátkou na vybratý hypoúver.

Samozrejme, spoludlžník sa dá použiť aj v prípade, ak máte síce vyšší príjem, ale splátky ostatných úverov vám príjem očistený o výdavky neúmerne znižujú. V tomto prípade ale môže byť alternatívou aj prefinancovanie týchto úverov, konkrétne formou hypotekárneho úveru, ktorý si budete brať. Riešením totiž je vyplatiť staré úvery a pohľadávky a platiť už len jednu splátku. V tomto prípade totiž banky už nebudú zohľadňovať výdavky na platenie starých pôžičiek a dlhov.

Tento postup sa dá spraviť v prípade refinančných hypoték ako aj bežných hypoúverov. Viaceré banky ponúkajú jednu alebo druhú kategóriu hypotekárnych úverov, prípadne alternatívou môže byť použitie americkej hypotéky, teda bezúčelového úveru hypotekárneho typu, kedy nemusíte dokladovať, ako finančné prostriedky použijete a môžete z nich tak splatiť staré úvery ako aj prefinancovať nehnuteľnosť. Ide však o krajnú možnosť, keď nie je možné zobrať účelový hypoúver.

• Aby ste však mohli použiť novú hypotéku na prefinancovanie nehnuteľnosti ako aj splatenie starých dlhov, musíte si zobrať taký úver, ktorý to umožňuje, čo však nie je problém vo väčšine bánk
• Okrem toho musíte založiť nehnuteľnosť s dostatočnou hodnotou, pretože aby ste mohli staré úvery splatiť, je potrebné si hypotéku navýšiť práve o sumu určenú na splatenie starých pôžičiek
• Musíte sa zväčša zmestiť do 90% hodnoty nehnuteľnosti. Okrem toho zvýšená hypotéka prináša aj zvýšenú splátku, ktorú musíte vedieť z príjmu splácať
• Z hľadiska úročenia bývajú najvýhodnejšie refinančné hypotéky, ktoré slúžia primárne na prenesenie starej hypotéky do novej banky

Ktoré banky ponúkajú hypotekárne úvery

Hypotekárne úvery klasické účelové, ale aj refinančné a bezúčelové ponúkajú u nás viaceré banky. Hypoúver na bývanie účelový aj s možnosťou bezúčelového čerpania pri splnení niektorých podmienok ponúka napríklad Slovenská sporiteľňa, ktorá ponúka aj refinančý úver na vyplatenie iných pôžičiek. Účelovú aj bezúčelovú hypotéku na bývanie ako aj hypotekárny úver na refinancovanie a splatenie iných úverov ponúka tiež VÚB banka aj s možnosťou mimoriadnych splátok každý rok.

ČSOB banka má pre záujemcov o hypoúvery tak hypotéku klasickú účelovú, ako aj bezúčelovú a tiež zvýhodnenú hypotéku na splatenie úverov, ktorá je bez poplatku za spracovanie úveru a ponúka najvýhodnejšiu 10 ročnú fixáciu na trhu. Účelovú hypotéku aj bezúčelovú hypotéku má v ponuke tiež Tatra banka, ktorá pri účelovej hypotéke umožňuje práve časť úveru použiť aj na splatenie iných financií, prípadne ponúka k hypotéke možnosť zrýchleného splácania.

Hypotéka od Prima banky je tiež s nulovým poplatkom za poskytnutie, pričom ide o účelový úver s dokladovaním použitia až do 6 mesiacov od čerpania úveru a dokladuje sa len 60% výšky úveru. Zvyšok môžete použiť aj na splatenie svojich starých a nevýhodných úverov. Úvery na bývanie a prefinancovanie nehnuteľností ponúka aj OTP banka, ktorá má k dispozícii pre klientov účelovú hypotéku, americkú hypotéku aj tzv. Refinanc úver, ktorý je určený práve na vyplatenie starých dlhov.

Výhodné hypoúvery má k dispozícii aj UniCredit Bank a to buď klasický účelový hypoúver Invest alebo bezúčelový Free hypoúver. Časť hypotéky môže byť pri účelovom úvere použitá aj na splatenie predošlých úverov, dokonca až do 40% zo sumy úveru. Americkú bezúčelovú ale aj klasickú účelovú hypotéku má v ponuke tiež mBank. Hypoúver sa dá v prípade účelového typu pôžičky získať až do 100% hodnoty nehnuteľnosti a vybavenie a poskytnutie hypotéky je zadarmo.

Prv, než začnete uvažovať o vyplatení starých úverov...

• Zistite si podmienky splatenia starých pôžičiek, najmä to, či sú spojené nejaké náklady s predčasným splatením, obvykle je to sankčný úrok v určitom percente z nesplatenej istiny
• Pamätajte, že viaceré banky alebo nebankovky môžu pýtať aj poplatok za vystavenie presnej sumy, ktorú je potrebné v rámci predčasného splatenia vyplatiť za úver
• Vyplaťte si aj kreditky a kontokorentné úvery, najlepšie ešte predtým, ako pôjdete do banky požiadať o hypotéku
• Pamätajte, že je tu stále aj možnosť zobrať si manžela či manželku za spoludlžníka, čo významne zlepší úverový profil v banke a zvýši bonitu
• Ak si chcete vyplatiť z hypotéky väčšie úvery z minulosti, musíte si ju o sumu potrebnú na vyplatenie navýšiť a v tomto prípade je dôležité aj to, či máte dostatočný príjem na splácanie aj navýšenej splátky za hypotéku a či je aj dostatočné ručenie nehnuteľnosťou
• Čo sa týka ručenia nehnuteľnosťou za hypotéky, najčastejšie banky môžu prefinancovať do 80 až 90% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti, úvery do 100% v rámci jednej hypotéky budú postupne klesať a banky ich už nechcú príliš požičiavať
• Existujú aj rôzne iné pôžičky na splatenie úverov a nemusí ísť len o hypotéky, stačí venovať trocha času prieskumu trhu

Článok spadá do kategorií: Bankové pôžičky, mBank, OTP Banka Slovensko, Slovenská sporiteľňa, Tatra banka, UniCredit Bank Slovakia, VÚB, Prima banka, ČSOB, Hypotekárne úvery