Čo čaká každého živnostníka, ktorý má záujem o hypoúver

Živnostník si ako samostatne zárobkovo činná osoba sám za seba platí dane, sociálne odvody a zdravotné odvody. Aj živnostníci ale potrebujú niekedy úver, napríklad na bývanie. Ako je to s vybavovaním hypotéky pre živnostníkov?

Pre ľudí s trvalým príjmom ponúkajú banky veľký výber rôznych úverov a pôžičiek. No je rozdiel medzi trvalým príjmom z trvalého pracovného pomeru a príjmom z podnikania. Väčšina živnostníkov je v bankách posudzovaná prísnejšie, pretože z pohľadu poskytovateľa úveru ide o viac rizikovú skupinu klientov, ktorá si navyše svoju situáciu komplikuje aj daňovo-odvodovou optimalizáciou. V praxi to znamená, že SZČO, podnikatelia a živnostníci sa snažia platiť čo najnižšie dane a odvody.

Banky hodnotia síce klientov celkovo, čiže zohľadňujú nielen príjem, ale aj bonitu, finančnú minulosť, výšku žiadaného úveru a možnosti zabezpečenia, ale práve príjem je jedným z najviac určujúcich faktorov ohľadom samotnej výšky úveru. Pri hypotékach je to najťažšie, pretože ide o dlhodobé úvery obvykle na vyššie sumu rádovo v niekoľkých desiatkach tisícov. Veľkou nevýhodou je potom fakt, že živnostník platí nízke dane z oficiálne nízkeho daňového základu, ktorý sa blíži napríklad bežnému zamestnancovi s minimálnou mzdou.

Spravte si prieskum ponúk v bankách

To, že máte účet v banke napríklad 10 rokov, ešte neznamená, že tam získate aj najlepší úrok a najlepšie podmienky pre hypotéku. Je to síce pravdepodobné, že napríklad kvôli tomu, že ste dlhodobý klient a banka pozná Vaše obraty na účte, vie Vám dať veľmi dobrú ponuku, ale určite stojí za to obetovať ten čas a porovnať si to s inými bankami. Konkurencia na finančnom trhu je u nás pomerne veľká a pri hypotékach to platí ešte viac, pretože v tomto segmente úrokov si banky významne konkurujú.

Nemusí pritom vždy ísť len o lepší úrok. Hypotéka pre živnostníkov a vôbec pre všetkých ľudí totiž môže byť výhodná aj z iného hľadiska, napríklad z pohľadu poplatku za poskytnutie a spracovanie úveru, ktorý môže veľa bánk odpúšťať. Taktiež pozerajte aj na to, či banka ponúka možnosť bezplatných zvýšených splátok, prípadne jednorázového splatenia väčšej časti aspoň raz za rok. Výhodou môže byť aj flexibilita splátok, čiže možnosť zaplatiť niekedy viac a inokedy menej.

Dôležité je sa aj v danej banke informovať, ako budú posudzovať príjem Vás ako živnostníka. Či budú postupovať len podľa daňového priznania a zaplatených daní a z nich odvodia výšku mzdy, prípadne či budú posudzovať hrubý príjem a z neho budú odrátavať určité percento nákladov. Pokiaľ dostanete v konkurenčnej banke lepšiu ponuku pri podobných podmienkach úveru a fixácie úroku, neváhajte si zobrať hypotéku tam. A keby niečo, kľudne si tam aj preneste účet. Ak by ste si chceli narýchlo spraviť prehľad, odporúčame nasledujúce porovnanie pôžičiek pre živnostníkov a SZČO.

Čo potrebujete na vybavenie hypotéky

Z hľadiska vybavovania je hypoúver administratívne aj časovo náročnejšie vybaviť ako bežné hypotéky a to platí najmä pre SZČO a podnikateľov. Okrem dvoch dokladov totožnosti sa pripravte na to, že viaceré akcie, ktoré platia pre iných žiadateľov, pre Vás nemusia. Napríklad čo sa týka hypotéky bez dokladovania príjmu, ktorá je možná pre zamestnancov s trvalým príjmom na účet. Živnostník musí banke vždy predkladať kópiu daňového priznania.

Okrem toho je potrebné si vyžiadať od daňového úradu aj tlačivo na potvrdenie, že nemáte voči nemu podĺžnosti, že ste zaplatili všetky dane a nemáte nedoplatky. Toto je veľmi dôležité a pamätajte aj na to, že banka si overuje, či nedlhujete na sociálnom alebo zdravotnom poistení. Ak ste neplatič, máte veľký problém a pre banku je to znak insolventnosti, čím si cestu k úveru riadne skomplikujete. Okrem toho potrebujete aj doklady od kupovanej či stavanej nehnuteľnosti.

Ide o list vlastníctva a katastrálnu mapu. Pri kúpe bytu či domu treba mať aj doklad o kolaudácii alebo potvrdenie o roku výstavby, taktiež treba mať znalecký posudok k danej nehnuteľnosti, ktorou budete ručiť. Pri stavbe domu banka vychádza zo stavebného zámeru a výkazu výmer, takže z budúcej hodnoty nehnuteľnosti. Čo sa týka znaleckého posudku, nesmie byť zvyčajne starší ako rok, niektoré banky ho ale nevyžadujú a ponúkajú ho ako bonus, že ho dajú vypracovať na vlastné náklady.

Niekoľko dôležitých vecí, na ktoré pri vybavovaní nezabudnite...

1. Pri hypotéke ide o dlhodobý finančný záväzok a práve živnostníci, SZČO a podnikatelia sú zraniteľné osoby z hľadiska dlhodobého splácania, preto si dobre vypočítajte, akú splátku budete vedieť splácať a aký úver si môžete zobrať
2. Pri porovnávaní ponúk z bánk si porovnávajte nielen úrok, ale aj možnosti na predčasné splátky, možnosť znížiť splátku, predĺžiť splatnosť a tiež rôzne iné nefinančné benefity
3. Ak máte podľa daňového priznania nízky čistý príjem, zrušte si všetky nevyužívané kreditné karty alebo povolené prečerpania a uhraďte všetky nedoplatky na poistnom alebo daniach
4. Nezabudnite, že s hypotékou sa spájajú aj niektoré poplatky, napríklad bežne za poskytnutie úveru, za znalecké posudky, poplatky spojené s vkladom záložného práva na kataster a poplatky spojené s prevodom nehnuteľnosti na Vás ako nového majiteľa
5. Nechajte si vždy určitú finančnú rezervu, pretože sa môžu vyskytnúť nečakané okolnosti alebo výdavky a dostať sa do sklzu so splácaním hneď na úvod môže znamenať radikálne zhoršenie úročenia pre ďalšie obdobia fixácie

Ako sa hodnotí príjem a bonita

Príjem býva pri živnostníkoch a podnikateľoch najväčším kameňom úrazu. Bonita závisí najmä od neho, ale napríklad banka porovnáva aj výdavky žiadateľa a jeho finančnú minulosť. Dôležitá je aj aktuálna situácia prípadných finančných záväzkov, pričom do tohto prepočtu vstupujú napríklad aj limity na kreditné karty alebo povolené prečerpania, ktoré sa obvykle rátajú ako aktívny úver. Preto je dôležité, ak máte nízky príjem, zrušiť všetky nepotrebné kreditné úvery.

Banky môžu pristupovať k podnikateľom a živnostníkom dvoma spôsobmi. Prvým je riadiť sa len základom dane a zaplatenými odvodmi a daňami, podľa ktorých banka určí čistý príjem podnikateľa. Od neho vzápätí odráta minimálne životné náklady a podľa toho určí možnú výšku mesačnej splátky úveru. Týmto štýlom ale pri väčšine živnostníkov vznikne situácia, že banka ich posudzuje na úrovni zamestnancov so mzdou blízkou minimálnej mzde, čo je nevýhodné.

Druhým spôsobom je porovnať hrubé príjmy živnostníka a od nich odrátať určité percento nákladov a zvyšok pokladať za čistú mzdu. Tento spôsob je výhodnejší, no nie všetky banky ho uplatňujú a môžu sa líšiť aj jednotlivé detaily porovnávania príjmu týmto spôsobom. V praxi závisí aj od profesie, pričom banky kalkulujú iné výdavky napríklad pre architektov a iné pre remeselníkov. Samozrejme, ak máte prerušenú alebo pozastavenú živnosť, banka to berie, ako keby ste nezamestnaný. Okrem toho banky skúmajú aj finančnú minulosť a tak získať napríklad hypotekárny úver bez registra a jeho overovania je v tomto prípade nemožné.

Dôležitá je aj výška úveru a iné okolnosti

Okrem toho je dôležité aj to, o koľko žiadate banku peňazí. Pri spotrebných úveroch nemajú živnostníci a podnikatelia až taký problém so získaním, na rozdiel od hypotéky. Tie sú síce zabezpečené záložným právom k nehnuteľnosti, ale ide o dlhodobý finančný záväzok. Pre banku je teda lepšie, ak napríklad žiada živnostník alebo podnikateľ o prefinancovanie nehnuteľnosti len z časti, najlepšie len do 50 až 70 % z jej hodnoty s tým, že zvyšok prefinancuje zo svojich prostriedkov.

Viacero bánk dokonca ponúka výhodnejšie podmienky v prípade, ak si klient požičiava len do 70% z hodnoty založenej nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku, napríklad možnosť použiť prostriedky bez dokladovania účelu alebo bez potvrdenia o tom, ako ich klient minul, prípadne lepšie úročenie a iné podmienky. Samozrejme, ak nemáte dostatok vlastných financií, dá sa cez kombinácie rôznych druhov úverov banky prefinancovať aj 100% z hodnoty nehnuteľnosti.

Banka pri výpočte možnej hypotéky postupuje aj podľa toho, koľko si chcete požičať, aká vychádza mesačná splátka a porovnáva to s príjmom, hodnotou nehnuteľnosti a mierou rizika. Výsledkom toho je ponúknutá úroková miera, ktorá zohľadňuje všetky parametre. Práve preto je dôležité získať čo najviac ponúk a porovnať si ich, pretože aj rozdiel niekoľko desatín v úrokovej sadzbe môže za rok, dva alebo počas 5 rokov ušetriť dokopy niekoľko stoviek € na splátkach.

Článok spadá do kategorií: Bankové pôžičky, Americká hypotéka, Hypotekárne úvery